변창흠 국토교통부 장관

사람과뉴스= 안근학 기자=정부는 2.4(목) 관계부처 합동으로 정부․지자체․공기업이 주도하여 `25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대 방안을 발표했다.

이번 혁신방안을 살펴보면 크게 3대 기본 원칙에 기초하고 있다. 

 첫째 주민 삶의 질 관점에서 획기적(多)으로 규제를 풀겠다는 것인데,도심 내에 충분한 물량의 품질 높은 주택을 공급하기 위해 용적률, 층수 등 도시․건축규제를 완화하고, 공공과 함께 한다면 과도한 기부채납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금도 받지 않겠다는 것이다.

 둘째는 공공주도로 절차를 대폭(多) 간소화 하겠다. 이는, 공공이 토지주, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하고, 신속한 인허가 및 부지 확보를 통해 사업 기간을 5년 이내로 대폭 단축 하겠다는 것이다. 

 셋째는 그 결과로 발생하는 이익은 함께(多) 공유한다는 것인데, 규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 토지주에 대한 충분한 수익, 세입자․영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충, 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유하겠다는 것이다.

이번 대책을 통해 非정비구역인 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 『도심 공공주택 복합사업』과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 『공공 직접시행 정비사업』, 도시재생의 실행력을 강화한 『주거재생혁신지구』 사업을 추진한다.

 대표적으로 신규 도입되는 『도심 공공주택 복합사업』은 주민이 희망하고, 토지주 등 2/3 이상이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 추진한다.

 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%p 높은 수익률 및 아파트‧상가 우선공급을 보장할 계획이다. 라고 밝혔다. 

주요 대책 내용을 살펴보면, 금번 대책을 통해 ‘25년까지 수도권 약 61.6만호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 “총 83.6만호 신규 부지”를 확보 한다는 계획이다. 금번 대책에 따라 신규 확보되는 서울 32만호는 분당 신도시 3개 규모이다.

금번 83.6만호 중 약 57.3만호는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보 한다는 계획이다.

기존 주거복지 로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 이는 역대 최대 수준 공급 대책이다. 

이번 대책에서 제시한 물량은 면밀한 입지요건 검증 및 GIS 분석을 통해 사업이 가능한 부지들을 확인하고, 그간 정부 또는 민간에서 추진했던 사업들의 주민참여율을 근거로 공급물량을 산출했다(☞참고1) 라고 한다.

< 사업별 요약 >

❶ 도심 공공주택 복합사업 + 소규모 재개발 ⇨ 약 30.6만호

“도심 공공주택 복합사업(3년 한시)”을 신규 도입하여 노후‧슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권‧준공업지‧저층주거지 등을 신속 정비한다.

공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업, 토지주‧민간기업‧지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴하여LH‧SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부‧지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 도시재편․주택공급이라는 공익성을 감안하여 공공주택 특별법으로 신속히 추진(예정지구 지정)된다. 

예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 진행된다.

 민간 건설사․디벨로퍼의 사업제안을 장려하고, 리츠 공동출자, 사업비 분담의 방법으로 공기업-민간 공동시행도 활성화 한다는 방침이다.

용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(예시: 10~30%p) 및 아파트‧상가 우선공급을 보장할 계획이다. 

토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트․상가 분양 대금을 기존 소유자산으로 현물납부한 후 정산하는 방식(양도세 비과세)을 도입한다.

또한, 보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단(이익공유형 주택 또는 新수익공유형 모기지 공급) 마련, 세입자‧영세상인 이주‧생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용할 계획이다. 

향후 “도심 공공주택 복합사업”으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용하여 특화 개발할 예정이다. 

역세권(5천㎡ 이상)은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 “주거상업고밀지구”로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)하고, 제조․유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5천㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 “주거산업융합지구“로, 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광‧높이 기준 등 건축‧도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경‧육아시설 등을 갖춘 “주택공급 활성화 지구“로 조성 한다.  

또한, 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5천㎡ 미만)에 대해서는 기존 신축ㆍ노후건물 혼재 등 광역적 개발이 어려워, 소규모 정비가 불가피한 지역,  소규모 정비사업을 개선한 “소규모 재개발사업“을 신설하여 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선한다. 

지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행(조합 또는 토지등소유자 방식)하고, 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시‧건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용할 계획이다.

❷ 공공 직접시행 정비사업 ⇨ 약 13.6 만호 

이해관계 조율, 공익확보 등 공공 기능을 정비사업에 적용한 “공공직접시행 정비사업“을 도입‧활성화 한다.

“공공직접시행 정비사업“은 주민 동의를 거쳐 LH․SH공사 등이 재개발․재건축을 직접 시행하고, 사업․분양계획 등을 주도하여 신속히 사업을 추진하는 제도다. 

조합원 과반수 요청(조합이 없는 경우에는 토지등소유자의 과반수로 신청, 1년내 토지등소유자 2/3 동의要)으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되고, 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용되어 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축 된다.

동 사업은 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향,재건축 조합원 2년거주 의무 미적용(모든 사업부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식이 적용되고 조합은 해산→ 재건축 조합원 2년 거주의무 미적용), 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭 개선되며, 특별건축구역 의제 등을 통해 쾌적한 주거환경도 확보 할 계획이다.

조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장(예시: 10~30%p), 장래 부담 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택이 부여된다. 

기존 관리처분 방식은 입주시까지 분담금 변동 등 사업 리스크를 조합원이 직접 부담, 우선 공급을 희망하지 않는 조합원(토지등소유자)은 현금보상 등으로 추진한다.

기존 정비 사업장도 희망시 공공직접 시행으로 변경할 수 있도록 선정 업체 승계 및 매몰비용 보전 등을 지원할 예정이다.  * 이 경우 조합은 시공브랜드 선정 外 기능을 공기업에 양도(주민대표회의 구성)

❸ 도시재생(주거재생혁신지구) 사업방식 개선 ⇨ 약 3만호

도시재생 사업의 노후 주거지 개선 기능도 대폭 보완한다. 공공이 쇠퇴 지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 “주거재생 혁신지구”를 신설하여 도시재생 지구내 신규주택 공급을 활성화하고,  제한적 수용방식(주민 2/3동의) 적용, 입지규제최소구역 의제 및 기반시설․생활SOC 설치 국비지원 등을 추진한다.

또한, 정비사업·도심 공공주택 복합사업 등을 연계하는 “주거재생 특화형 뉴딜사업”을 신설하고, 재정 지원을 강화하여 연간 120곳 이내 사업지를 선정해 나간다. 

❹ 공공택지 신규지정 ⇨ 약 26.3만호 ※ 구체적인 입지 및 물량 별도 발표.

전국 15~20곳에 약 26만호 내외의 신규 공공택지를 확보한다. 수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역(세종시 행복도시 예정지역에 1.3만호 추가 공급(용적률 상향 또는 유보지 활용))은 광역시를 중심으로 공급기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정할 계획이다. 

❺ 단기 주택확충 ⇨ 약 10.1만호

전세대책(‘20.11) 11.4만호 공급계획의 일환으로, 도심 내 단기내 입주 가능한 물량도 최대한 확충한다. 공실 호텔‧오피스 → 청년주택(기숙사 등) 리모델링 활성화를 위해 준주택 관련 제도를 개선하고, 공사비 기금지원 및 세제혜택 강화, 매입리츠 신설 및 매입자금 지원강화 등을 추진한다.

매입약정 방식을 통한 양질의 다세대‧오피스텔(예: 공공전세) 공급 확충을 위해 HUG 보증 신설(사업비의 최대 80%까지) 및 시중은행 저리 대출유도 등을 추진하고, 민간사업자 부담을 최소화 한다.

주택 공급을 기다려온 3040세대 등 무주택 실수요자에게 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80%이상은 분양주택(아파트)으로 공급하는 한편, 서울‧수도권 등 주요 도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대 한다.

또한, 공급 여력을 대폭 확충하는 만큼 공공임대주택도 현재 보다 확대하고, 일부는 공공자가주택(공급모델‧물량 검토 중으로 모델이 확정 되는대로 구체적인 공급방안 발표)으로 공급하는 등 다양한 방식의 내 집 마련을 지원 한다,

아울러, 이번 대책에 따라 공급되는 물량에는 일반공급 비율을 상향하는 한편, 일부는 추첨제로 공급한다. 현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과하므로, 당초 민간 택지인 점을 감안하여 일반공급 비중을 상향(15→50%)하는 한편,

                                                                     [ 일반공급 비중 확대 ]

그간 저축 총액 순으로만 공급되어온 일반 공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입하여 폭 넓은 기회를 부여 한다.  

[추첨제 도입]추첨제 참여 요건은 3년이상 무주택 세대 구성원으로 제한,일반공급중 순차제 비중은 낮아지나,전체 물량중 순차제 비중은 오히려 증가.

투기수요의 철저한 차단을 위해 우선 공급권은 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하고, 대책 발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입 계약 체결자는 우선 공급권을 미 부여할 예정이다. 

 대책발표일 이후 사업구역 내에서 신규 매입한 주택은 현금청산 하고,대책발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해서 추가 지분 확보시 우선공급권을 미 부여하고, 1채 건축물‧1개 필지를 다수가 공유하더라도 우선공급권은 1개만 허용할 계획이다. 

또한, 우선공급권은 소유권이전등기시까지 전매제한이 설정되며, 우선공급 대상자(그 세대에 속한 자)는 우선공급 계약일로 부터 5년내 투기 과열지구 우선공급 및 정비사업 조합원 분양이 불가능하다. 

아울러, 사업예정 지역은 토지거래허가구역으로 지정하여 실거주‧실경영 목적이 아닌 부동산 매입을 제한하고, 사업 예정구역 및 인근 지역의 이상거래 등 투기 수요에 대한 실거래 기획 조사 및 현장점검 등을 강화 한다.

인근지역도 개발사업 기대감 등으로 집값이 동반 상승시 병행 지정하고, 현행 부동산불법행위대응반을 기획단으로 확대 개편 한다는 계획이다.

업계․지자체 등이 사업 예정지로 거론하는 지역은 가격동향 점검을 강화하고, 불안이 심화되거나 이상징후 발견 시 사업 대상에서 제외하거나 (예정)지구지정을 중단 하겠다고 한다. 

특히, 최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 10~20% 상승시 대상지역에서 제외할 예정이며, 공공재개발 등 旣발표 정책 참여 희망 지역도 가격상승 관찰시 사업 선정에서 제외 한다고 한다. 

아울러, 상기 조치에도 불안 징후가 감지되거나, 과열 확산 시에는 관계 부처 협의 등을 거쳐 보다 강도 높은 시장안정 대책을 즉시 마련한다고 한다. 이번에 제시된 개발 모델은 현재 조합원 및 토지주에게 ,기존 사업보다 유리한 구조를 갖추고 있다.라고 밝혔다. 

 첫째 기존에 토지주들이 스스로 사업을 추진할 때 예상되는 수익률 보다 10%~30%p(예시) 높은 수준의 수익률을 보장한다.

둘째 토지주에게 도시‧건축규제 대폭 완화, 재건축 2년 의무거주 면제, 재건축 초과이익 부담금 미부과, 현물납입시 양도세 비과세 등의 다양한 혜택을 부여한다.

셋째 신속한 인허가와 과감한 인센티브를 통해 사업 속도와 사업성을 배가한다. 평균 13년 이상 소요되는 기존 정비 사업은 『공공 직접시행 정비사업』을 통해 5년 이내로 단축된다.  

넷째 기존 자산의 소유권을 공기업에게 넘기고 우선공급권을 부여 받은 후, 모든 사업 리스크를 공기업이 부담하는 현물선납 방식을 도입한다.

 다섯째 아울러, 부담능력이 부족한 토지주, 세입자․영세상인에 대해서는 공공이 맞춤형 지원대책(공공자가주택 공급, 대출지원, 생계대책 지원 등)을 마련한다. 

모든 절차는 주민 희망시에만 시작되며 공공이 협의 없이 사업 경계를 그리고 수용하는 방식은 적용되지 않습니다.라고 밝혔다. 동의 요건은 도심공공주택은 토지주 2/3동의,공공 직접정비는 조합원 2/3동의를 받아야 한다.

또한 종전의 공공주도 사업과 달리 이번 대책에는 다양한 민간참여 방안이 준비되고 있다.민간기업이 단순한 설계․시공에 참여하는 단계에서부터 시작해 일부사업(도심공공주택 복합사업&소규모 정비)에서는 민간기업이 직접 지분참여 또는 사업비 부담 등을 통해 공동시행하는 방식도 추진된다.

 특히, 새로 도입되는 역세권 및 준공업지역에 대한 소규모 재개발, 신축․구축 혼합지역의 정비를 활성화하기 위한 소규모 주택정비 관리지역은 민간의 단독사업을 원칙으로 시행되는 만큼, 앞으로 활발한 민간의 참여가 기대되는 분야다.

정부는 이번 대책을 속도감 있게 추진해 가겠다며.최대한 이른 시일 내에 조합, 시행사, 시공사, 지자체, 주민 등 대상으로 다양한 언택트 설명회를 준비하고, 준비를 마치는 대로 旣발굴 후보지를 공개 한다고 한다. 궁금한 사항은 아래의 담당 부서로 문의하면 된다.

변창흠 국토교통부 장관

사람과뉴스 안근학 기자 기사제보 pnn7117@naver.com